一、案件基本信息

1、判决书字号

二审判决书：黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院〔2012〕齐民二终字第41号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、当事人

上诉人（原审被告、反诉原告）：芦峰（曾用名卢峰）

被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘红伟

原审被告：卢云萍

二、基本案情

　　卢云萍与芦峰系父子关系。2008年11月10日，卢云萍与刘红伟签订了房屋买卖协议，将位于黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区水师营满族镇崔门种畜场的房屋卖与刘红伟，该房产登记房主为芦峰。双方签订协议后，刘红伟向卢云萍交付购房款69 000.00元，随即搬入该房居住，但双方未办理房屋过户手续。直至2011年刘红伟要求卢云萍、芦峰父子帮助其办理房屋过户，遭到二人拒绝，故诉至法院要求确认房屋买卖有效，并要求卢云萍、芦峰协助办理房屋过户。同时芦峰提出反诉，称其对卢云萍卖房一事毫不知情，不同意卢云萍将房屋卖给刘红伟，要求确认买卖协议无效，并要求刘红伟立即从争议房屋迁出。

　　刘红伟提交：1、房屋买卖协议；2、房照复印件；3、崔门社区居委会证明；4、证人张玉石、高洪岩、董富、杨继武当庭证言；5、张玉石、高洪岩书面证言。用于证明刘红伟与卢云萍之间签订房屋买卖合同、争议房产登记在芦峰名下、卢云萍与芦峰系父子关系，在崔门委共同居住、生活、在刘红伟与卢云萍进行房屋买卖过程中，芦峰知情且同意。

　　芦峰提交：1、房屋查档证明；2、齐齐哈尔市昂昂溪区林机街道办事处崔门社区居委会证明；3、齐齐哈尔市铁锋区光荣街道办光荣社区居委会证明；4、黑龙江省安装工程公司潍坊项目部证明；5、齐齐哈尔市公安局光荣路派出所证明。用于证明争议房屋登记在芦峰名下、卢云萍与芦峰系父子关系，芦峰长年外出打工、芦峰在房屋买卖过程中不在场。

三、案件焦点

　　在房屋买卖过程中，芦峰是否知情并同意其父卢云萍将房屋出售。

四、法院裁判要旨

　　齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院经审理认为：证人张玉石、高洪岩的证言可以证实，在刘红伟与卢云萍签订房屋买卖协议的过程中，芦峰在场且未提出异议。证人董富、杨继武的证言以及卢云萍在庭审中的陈述可以证实，在卢云萍一家搬家时，芦峰也在搬家现场。结合以上情况可以认定，在房屋买卖交易的过程中芦峰始终知情。房屋买卖的时间是2008年，至今已有三年时间，而芦峰称这些年始终外出打工，对房屋买卖一事毫不知情，这显然也不符合常理。根据以上理由，可以认定芦峰对其父卢云萍将房屋出售给刘红伟一事是知道的。另外，根据卢云萍在庭审中的陈述，本案争议的房屋至少已经盖了十多年了，最早是由卢云萍与其岳父共同修建的，后来又经卢云萍加盖，逐步形成了最终的院落，之前房屋所有人是卢云萍及其岳父，直至2003年才落到芦峰名下。由此可见，该房屋虽然登记在芦峰名下，但实质上仍为其家庭财产，虽然芦峰的代理人在庭审中称，该房屋是芦峰自其外祖母处购得的，但却不能提供证据加以证明，其说法并不可信。既然该房屋系家庭财产，卢云萍作为芦峰的父亲出卖房屋，其行为足以使刘红伟有理由相信其有处分权，而且芦峰作为房产证上登记的房屋所有权人，在卢云萍与刘红伟交易的过程中，始终参与且未提出异议，据此本院认定，芦峰在房屋交易过程中，不但知情而且是同意其父亲卢云萍将房屋出售给刘红伟的。结合以上理由，本院认为，卢云萍作为家庭成员之一，在得到芦峰同意的情况下与刘红伟签订房屋买卖合同的行为是合法有效的，对原告要求确认合同有效以及要求卢云萍、芦峰协助过户的诉讼请求应予支持。对于芦峰提出的反诉，因其缺乏事实和法律依据，故不予支持。

　　齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条之规定，作出如下判决：

1、刘红伟与卢云萍签订的房屋买卖合同有效；

2、卢云萍、芦峰于本判决生效后10日内协助刘红伟办理房屋过户手续；

3、驳回芦峰的反诉请求。

　　芦峰不服原审判决提出上诉。齐齐哈尔市中级人民法院经审理认为：本案所争议的房屋是卢云萍与其岳父在八十年代自建的房屋，该房屋的房照虽然写的是芦峰之名，但芦峰作为卢云萍的儿子始终与卢云萍共同生活，经济上为一体，本案争议房屋是卢云萍与芦峰的唯一住房，应视为是二人的家庭财产。证人张玉石和高洪岩是卢云萍在出卖房产时的中间人，亦是现场见证人，二人均能证实在出卖房屋时，芦峰在场且未提出异议。证人董富和杨继武是卢云萍的邻居，在卢家搬家时都看见芦峰在场，故一审法院对芦峰知道其父出卖房屋一事知情的认定是正确的。芦峰在房屋出售多年后，即刘红伟主张权利时才提出异议，芦峰、卢云萍拒不履行房屋买卖合同的行为是违反诚信原则的行为。其上诉理由不能成立。

　　齐齐哈尔市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

五、法官后语

　　本案涉及的关键问题是无权处分追认的形式。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。这里的“追认”究竟以何种方式作出，法律并未明确规定。所谓追认是指权利人事后同意该处分财产行为的意思表示。这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出；可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出，不管用何种形式，追认都应当以明显的方式作出。

　　本案鉴于卢云萍与芦峰是父子关系，在订立合同时其二人经济上一体，争议房屋也是二人的唯一住房，可见虽然争议房屋登记在芦峰名下，但实际上芦峰的父亲卢云萍才是“一家之主”。况且争议房屋本就是卢云萍与其岳父多年来共同建造的，而当时芦峰还未长大成人，在这种情况下，买受人刘红伟与卢云萍签订房屋买卖合同的行为无可厚非。另外，通过证据也足以证实在出卖房屋时，芦峰在场且未提出异议，那么显然芦峰的行为应当视为其对卢云萍处分行为的一种认可。虽然刘红伟与卢云萍签订的房屋买卖合同，由于没有芦峰的签字而存在小小瑕疵，但不足以掩盖事实的真相。芦峰事隔多年后提出买卖房屋无效，其主观上存在恶意，违背诚实信用原则，其主张不应得到法院的支持。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院   杨光）