昂昂溪区人民法院  杨光

近年来，我国各地区房价快速上涨，带动了房屋交易市场的活跃，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点问题，我国在这方面的法律规范尚仍处于不断完善的过程中，使得法院在审理此类案件时颇感棘手，一旦处理不慎，很容易引发社会问题。因此，有必要对审理房屋买卖合同案件时遇到的问题进行探讨。

一、婚姻关系存续期间，夫妻一方卖房的问题

夫妻的日常家事代理权在我国婚姻法司法解释中已明确规定，夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定，但是对于共同财产做重要决定的，双方应当平等协商，取得一致意见。

买卖房屋是夫妻对共同财产作出的重要决定，因此一方卖房，应当得到另一方的同意和授权。对待夫妻一方单独卖房的问题，我们应该根据具体情况，分别对待：1、依据我国普遍适用的夫妻婚后所得共有制度和我国目前房产登记现状，房屋即使登记在一人名下，该财产也可能是夫妻共有财产。因此，在登记方出卖房屋时，买受人应当对夫妻另一方是否同意进行必要的审查。如未作任何审查，仅以产权证为依据签订合同的，未登记一方对该合同不予追认，并请求撤销的，人民法院应当予以支持。2、夫妻一方擅自卖房，在出卖房屋过程中出示了另一方的身份证原件、伪造了另一方的书面同意手续等，买受人已尽到一般人应注意的审查义务后仍然不能发现，并确信卖房行为是夫妻共同意思表示的，买受人要求确认合同有效的，人民法院应当予以支持。3、一方出卖夫妻共有房屋时，在签订合同、付款的过程中，另一方的行为使买受人有理由相信买卖行为是夫妻双方共同意思表示或买受人已实际占有和使用房屋的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人，双方所签合同有效。

二、房屋买卖合同中善意取得的认定

物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

物权法第一百零六条规定了不动产的善意取得制度，在司法实践中我们应当这样理解：1、不动产善意取得中“善意”的判断标准是，买受人不知道出卖人不具备处分该不动产的权限即可推定买受人为善意。如果出卖人主张买受人明知其无权处分房屋仍恶意签订房屋买卖合同，则该主张应由出卖人提供证据予以证明。2、以合理的价格转让是指买受人在购买房屋时按照不低于市场均价的标准，已经支付了合理的对价。这里不应当包括买卖合同约定了合理的房屋价款，但买受人尚未实际支付的情形。3、房屋已经办理了权属登记手续。买受人如果未将受让财产登记到其名下，不产生善意取得后果。不动产虽转移占有，但没有办理产权变更登记的，不能以占有作为其公信力的标志。此种情形下如果真实的权利人主张转让合同无效，则买受人不能主张所有权，只能依据转让合同主张债权。4、当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。这里的其他物权应当包括房屋抵押权，即不动产抵押权也能适用善意取得制度。

三、房屋买卖合同中的一房数卖问题

此现象在现实生活中比较普遍，对此许多法院也针对这一问题出台了相应的审判指导意见，审判实践中通常处理原则为：1、已经办理房屋产权过户登记的买受人，请求出卖人履行交付房屋等合同义务的，应予支持。2、均未办理房屋产权过户登记，已经实际合法占有使用房屋的买受人请求出卖人履行办理房屋产权过户登记等合同义务的，应予支持。3、均未办理房屋产权过户登记，又未合法占有使用房屋，已经先行支付购房款的买受人请求出卖人履行交付房屋和办理房屋产权过户登记等合同义务的，应予支持。4、合同均未履行，依法成立在先的合同买受人请求履行合同的，应予支持。5、未能取得房屋所有权的买受人，请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。

四、房屋买卖合同解除后的损害赔偿问题

房屋买卖在签订合同时往往双方未使用规范的格式合同，导致违约责任的约定不规范，而在发生纠纷时一般不适用商品房买卖的相关规定，只能依据合同法等一些原则性规定来处理，这就导致法律适用存在一些障碍，这里主要谈一下房屋买卖合同解除后，房屋升值部分的归属问题。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿直接损失和房屋差价等可得利益损失的，法院应当综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、违约方签订合同时能够预见或应当预见到其违约可能给守约方造成的因房屋价值变动而产生的损失以及守约方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素，综合判断予以确定，但应以合同实际履行时的可得利益额为限。

房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合理确定。

五、国家房地产宏观调控政策影响的房屋买卖合同如何处理

随着国家为遏制房价过快增长而颁布的房地产调控政策相继出台， “限购”、“禁购”政策将对政策调整前已经签订的各类房屋买卖合同带来诸多问题。根据最高人民法院颁布的《合同法解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。该规定第一次将情势变更引入我国法律。国家对于房地产市场的政策调控可以据此获得合理的解决。因此人民法院在处理此类问题时应当坚持合同自由、诚实信用和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定，只有明确因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，当事人据此请求解除合同的，可予以支持。

六、农村宅基地上所建房屋的买卖问题

关于农村房屋买卖的问题在审判实践中矛盾日益突出，而在法律上却并无定论。笔者认为，农村私有房屋的买卖合同应当以认定无效为主要原则。因为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。所以农村私有房屋的买卖行为，除了买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效以外，其他合同均应认定为无效合同。